南宫NG28_二手房交易暂无需担心营改增 全面实施进入倒计时

二手房交易嗣后需要担忧营改增上周五，国务院常务会议宣告营改增全面实施转入倒计时状态。由于房地产行业被划入本次试点，限于税率为11%，再加两会期间国税总局局长王军曾具体回应，本次营改增方案将首次牵涉到自然人交纳增值税征管，比如个人二手房交易，社会舆论对个人出租住房在5月1日之后上市交易，税费开销否将减轻产生了相当大的疑惑。很多人担忧，现有的二手房交易营改增之后，按总价5.5%征税的营业税，未来不会会改以按差额的11%计征。

这个问题波及面甚广，且税费条例又非常复杂，因此也产生了很多误会。以笔者对财税的理解而言，这种担忧有可能科多余。

首先从征税对象来说，房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说，房地产企业是指商品房的生产者，整个生产过程牵涉到土地、建筑材料、人员等各种生产要素的订购。而交易二手房的自然人，则是商品房的使用者，整个交易过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此，二者的纳税人身份是不一样的，房地产企业一般来说是一般纳税人，个人则是小规模纳税人。

根据增值税暂行条例，小规模纳税人使用简陋计税法，税率也只有3%。其次从原理上来说，增值税也不限于自然人自用房的市场电子货币部分。增值税是以商品在光阴过程中产生的增值额作为计税依据而征税的流转税，而二手房交易实际很难区别哪些房源来自个人出租住房，哪些房源来自炒房客，或者二者兼具。

我们也告诉，二手房交易除了要交营业税，还要递个人所得税。如果营改增对于个人出租住房而言是对增值额征税的话，那么个人所得税否应当中止呢?很似乎，这是不有可能的。因此，未来即便营改增要覆盖面积二手房交易，当前的税费基本框架也不会延用下去。比如，个人首套，或者持有人一定年限的房屋营业税免除政策应当不会延用下去，否则二手房交易的实际税费开销认同不会减轻，这不合乎营改增试点只减不增的大前提。

另外，当前的二手房交易税费制度实际希望个人长年持有人住宅，而非短期挪用减轻市场泡沫，这也意味著营改增会全然以增值额计税，因为按这个路子走长年持有人出租住宅的个人税收开销不会减轻，反而不会希望短期投机减轻市场泡沫。最后读者如果盼，只不过可以找到个人二手房会受到此次营改增试点不断扩大影响，最必要的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中，具体提及追加试点行业牵涉到纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的将近1.7倍。

这个量级，不有可能意味著全社会所有的存量二手房都划入了5月1日铺开的试点范围中。笔者以为，个人二手房交易转入营改增范围，最少应当在增值税暂行条例月升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只限于简陋征税办法，其中牵涉到的数据规模也将大大远超过当前的营改增试点。另外一个可可供参考的时点是，国土部门全国统一的不动产注册信息最慢也要在2017年才能构建分享和可查找，而这个数据库似乎不会是未来计税的重要依据。

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